Het Vlaamse huurdecreet

De huidige huurwetgeving sloot niet meer aan bij onze hedendaagse maatschappij. Aangezien de bevoegdheid inzake huurwetgeving met de Zesde Staatshervorming werd overgedragen aan de gewesten, bleek dit het ideale moment om de Woninghuurwet grondig te herzien. De Vlaamse Regering keurde het Vlaams Huurdecreet goed en is van toepassing op alle contracten gesloten vanaf 1 januari 2019.

Hieronder worden de voornaamste wijzigingen besproken.

1. Duur en opzegtermijn

Als basis wordt nog steeds uitgegaan van een huurcontract van negen jaar, uiteraard blijven ook de contracten van korte duur bestaan. Voor zover dus niets nieuws onder de zon. Op vlak van opzegmodaliteiten zal er wel één en ander wijzigen:

- Opzeg voor eigen gebruik: tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst zal enkel de verhuurder zelf kunnen opzeggen voor eigen gebruik. Pas na het verstrijken van de eerste driejarige periode, zal het eigen gebruik ook toegepast kunnen worden voor de echtgeno(o)t(e), de partner, de kinderen, etc. Tevens wordt de wettelijk samenwonende partner gelijkgesteld met de echtgeno(o)t(e); hierdoor tracht het Huurdecreet tegemoet te komen aan de huidige, minder traditionele samenlevingsvormen.

- Opzeg voor renovatiewerken: op dit vlak wordt de wetgeving soepeler, zodoende zal de verhuurder na het verstrijken van de eerste driejarige periode op ieder ogenblik de huurovereenkomst kunnen opzeggen wegens renovatie- en/of verbouwingswerken. - Niet-geregistreerde huurcontracten van korte duur: zullen -net zoals op vandaag reeds mogelijk is voor hun varianten van negen jaar- door de huurder kunnen opgezegd worden zonder enig opzegtermijn of -vergoeding. Evenwel moet de huurder de verhuurder wel informeren m.b.t. deze opzeg.

- Opzegmogelijkheid voor de huurder bij huurcontracten van korte duur: op vandaag is er nogal wat onenigheid of de huurder een contract van korte duur al dan niet voortijdig kan opzeggen. In het Huurdecreet wordt op een opzegtermijn van drie maanden voorzien. De verhuurder heeft dan recht op een vergoeding van anderhalve, één maand of een halve maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar van de huur.

2. Huurwaarborg

Één van de belangrijkste wijzigingen is de verhoging van de huurwaarborg van twee naar drie maanden. Op vandaag was het in bepaalde gevallen al mogelijk om een huurwaarborg van drie maanden overeen te komen, maar ook de wettelijke huurwaarborgvormen -de huurwaarborg op een geïndividualiseerde rekening in het bijzonder- zouden vanaf volgend jaar opgetrokken worden naar 3 maanden.

Tegelijkertijd met de verhoging van de huurwaarborg, zal tevens de huurwaarborglening worden ingevoerd. Zwakkere huurders zullen zo de mogelijkheid krijgen om een huurwaarborglening aan te gaan. In concreto zullen deze huurders op anonieme wijze een renteloze lening kunnen aangaan met de Vlaamse overheid teneinde hun huurwaarborg samen te stellen. Op die manier kunnen zij hun kansen op de huurmarkt verhogen. Let op: op vandaag is het stelsel van de huurwaarborglening nog niet operationeel. Aangezien de verhoging van de huurwaarborg pas in werking zal treden van zodra de huurwaarborglening wél operationeel is, zal deze verhoging qua huurwaarborg mogelijks later dan de overige artikelen van het Huurdecreet in voege gaan.

3. Medehuur, wettelijk samenwonenden en studentenhuisvesting

Medehuur

Bij jongeren wordt het concept medehuur of co-housing steeds populairder. Onze huidige wetgeving is echter niet volledig aangepast aan deze woonvorm.

Voor feitelijk samenwonenden (bv. twee vrienden die samenwonen) wordt voorzien in een systeem van facultatieve toetreding. In casu zal men de verhuurder verzoeken om akkoord te gaan met een nieuwe huurder. Weigert de verhuurder de nieuwe huurder goed te keuren, dan kunnen de huurders zich tot de rechtbank wenden. De rechtbank zal op zijn beurt uitspraak doen over de eventuele contracttoetreding (op basis van o.a. solvabiliteit).

Daarenboven zal het voor de medehuurders ook mogelijk worden om de huurovereenkomst ten persoonlijke titel op te zeggen. Dit staat in schril contrast met de huidige wetgeving die bepaalt dat een opzegging steeds door alle huurders samen moet gebeuren. De vertrekkende medehuurder dient in dit geval wel een nieuwe huurder voor te stellen, die op zijn beurt moet goedgekeurd worden door de verhuurder. Gebeurt dit niet, dan zal de huurder die vertrekt nog zes maanden kunnen aangesproken worden om huurachterstallen die naderhand nog ontstaan, te voldoen.

Wettelijk samenwonenden

Ook voor wettelijk samenwonenden is een aparte regeling uitgewerkt. Indien een wettelijk samenwonend koppel beslist om uit elkaar te gaan, dan dienen de huurders onderling overeen te komen wie de huurovereenkomst zal overnemen. Bereiken de huurders geen akkoord, dan zal de rechter finaal moeten beslissen. Opmerkelijk is dat de goedkeuring van de verhuurder hier niet gevraagd wordt. Eenzelfde regeling geldt tevens voor gehuwden die beslissen te scheiden.

Studentenhuisvesting

Het decreet bevat een specifieke regeling voor studentenhuisvesting. Hier zou de huurwaarborg wel twee maanden huur blijven bedragen en wordt huuroverdracht of onderverhuur mogelijk bij beëindiging van de studies of bij een uitwisseling of stage. Een stilzwijgende verlenging van de huur zou uitgesloten zijn.

4. Kosten en lasten

Wie moet instaan voor bepaalde kosten, is meer dan eens een heikel punt tussen huurder en verhuurder. De Vlaamse Regering krijgt dan ook de mogelijkheid om een (niet-limitatieve) lijst op te maken die zal dienen als richtlijn bij onzekerheden. Bovendien zal de huurder ook verplicht worden om de verhuurder stipt te informeren als er bepaalde herstellingswerken dienen te gebeuren. Zo heeft de verhuurder de mogelijkheid om snel in te grijpen en eventuele bijkomende schade te vermijden.

5. Verzekeringen

In het nieuw decreet is de huurder niet enkel aansprakelijk voor brand, maar wordt zijn aansprakelijkheid ook uitgebreid naar waterschade. Daarnaast worden huurder en verhuurder wettelijk verplicht om een brandverzekering af te sluiten voor de huurwoning, die hierbij dus brand- en waterschade dekt.

In de praktijk wordt er echter vaak gewerkt met een ‘afstand van verhaal’ in de brandverzekering van de verhuurder. Het Huurdecreet voorziet een keuzemogelijkheid in hoofde van de huurder zodat hij zelf kan beslissen om ofwel een meerprijs te betalen aan zijn verhuurder -die een verzekering heeft aangegaan en via ‘afstand van verhaal’ afziet van zijn recht om de geleden schade van de huurder terug te vorderen- ofwel een persoonlijke brandverzekering af te sluiten.

6. Woningkwaliteit

De verhuurder is verplicht een huurpand af te leveren dat overeenstemt met de bepalingen van de Vlaamse Wooncode. Voldoet een woning bij aanvang van de huurovereenkomst niet aan deze vereisten, dan kan de nietigheidssanctie worden uitgesproken met een teruggave van de betaalde huurgelden tot gevolg. Het enige waar de verhuurder dan nog aanspraak op kan maken is een bezettingsvergoeding vanwege de huurder.

Het conformiteitsattest kan hier een belangrijke rol spelen. Indien de verhuurder bij de aanvang van de huurovereenkomst een conformiteitsattest had -dat maximum 3 maanden oud was-, geldt dit immers als (weerlegbaar) vermoeden dat het pand in goede staat werd afgeleverd.

Er wordt nog geen algemene verplichting voor een conformiteitsattest ingevoerd, maar als de verhuurder een opzeg voor renovatie geeft, dan moet hij na de beëindiging van deze werken wel verplicht een conformiteitsattest aanvragen.

7. Overlijden van de huurder

Komt de huurder te overlijden, dan blijft naar de huidige woninghuur de huurovereenkomst verder bestaan, zodat de nabestaanden de huurovereenkomst slechts kunnen beëindigen mits het respecteren van de geldende voorwaarden en termijnen. Het nieuwe decreet verandert dit en biedt de nabestaanden van de huurder uitgebreidere mogelijkheden. Concreet kunnen de nabestaanden vóór het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder aan de verhuurder laten weten dat zij de huurovereenkomst wensen verder te zetten, in welk geval de huurovereenkomst gewoon verder loopt. Indien de nabestaanden binnen dezelfde termijn laten weten de huurovereenkomst niet te willen verderzetten, of laten zij na enig bericht te laten, neemt de huurovereenkomst automatisch een einde.

De nabestaanden dienen in dit laatste geval een vergoeding van één maand huur te voldoen, bovenop de huurgelden voor de twee maanden dat de huurovereenkomst nog van kracht was na het overlijden.

Volgens de nieuwe regeling kunnen nabestaanden dus nog slechts geconfronteerd worden met een vordering ten bedrage van drie maanden huur. Onder de huidige wetgeving genieten zij geen bescherming en kunnen ze steeds worden aangesproken voor achterstallige huur, bijvoorbeeld wanneer de huurovereenkomst -vaak uit onwetendheid van het bestaan hiervan- is blijven verder bestaan.

8. Beperking gegevens die verhuurder mag opvragen

De mogelijkheid voor de verhuurder om gegevens te vragen van potentiële huurders wordt nu uitdrukkelijk in het decreet zelf beperkt. Voortaan kan hij enkel nog informatie opvragen die noodzakelijk is om na te gaan of de kandidaat-huurder aan zijn huurdersverplichtingen zal kunnen voldoen. Documenten omtrent andere aspecten, zoals de gezondheidstoestand of het gerechtelijk verleden van de potentiële huurder, kan de verhuurder dus in principe niet meer opvragen.

Deze documenten worden echter niet nader omschreven, zodat de vrederechters geval per geval zullen moeten bekijken welke documenten onder de besproken voorwaarde mogen worden opgevraagd door de verhuurder. Hierbij tracht men het recht op privacy van de huurder te beschermen, alsook deze te vrijwaren tegen mogelijke vormen van discriminatie.